自住房与投资出租房转换：什么时候需要进行资本利得税（CGT）市场估值？

房地产与税务更新 | 2026年11月7日

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常见的误解

当住宅物业在自住房（Main Residence）和投资出租房（Rental Property）之间转换用途时，许多业主认为，只要物业用途发生变化，就必须进行市场估值。

实际上并非如此。

根据澳大利亚资本利得税（CGT）规定，税务处理主要取决于物业最初是作为自住房还是投资出租房使用。

了解两种情况的区别，可以避免错误计算资本利得税，也能减少不必要的物业估值费用。

1. 自住房转为投资出租房——市场价值重置规则

《1997年所得税评估法》（Income Tax Assessment Act 1997，ITAA 1997）第118-192条规定，当原本符合自住房全额资本利得税豁免的物业首次用于产生应税收入时，可能适用特别的市场价值重置规则。

一般而言，该规则适用于以下情况：

• 物业在1996年8月20日之后首次用于产生收入。
• 物业在首次用于产生收入之前，原本符合自住房全额CGT豁免条件。
• 物业最终出售时，只能享有部分自住房CGT豁免。

符合上述条件时，税法将视同业主在物业首次用于产生收入当天，以当时的市场价值重新取得该物业。

案例A——自住房转为投资出租房

Nick于2015年以500,000澳元购买一套住宅，并立即入住作为自住房。

2020年，Nick搬离该物业并将其出租。当时物业的市场价值为800,000澳元。

2025年，Nick以1,000,000澳元出售该物业。

假设不适用六年离家豁免规则，且符合第118-192条的规定。

资本利得以800,000澳元的市场价值作为成本基础，而不是原始购买价格500,000澳元。

关键点： 如果适用第118-192条，需要确定物业首次用于产生收入当天的市场价值，以建立正确的CGT成本基础。

2. 投资出租房转为自住房——不能按市场价值重置成本基础

如果物业最初作为投资出租房使用，之后业主搬入并将其作为自住房，税务处理则不同。

业主搬入原本出租的物业，并不会使其CGT成本基础自动重置为入住当天的市场价值。

相反，通常仍采用原始成本基础，并根据第118-185条，按照物业不属于业主自住房的持有时间比例，计算应税资本利得。

案例B——投资出租房转为自住房

Angela于2015年以500,000澳元购买一套投资出租房。

出租五年后，她于2020年搬入该物业，将其作为自住房。

当时物业的市场价值为800,000澳元。

Angela于2025年以1,000,000澳元出售该物业。

假设出租期间与自住期间的天数相同。

Angela搬入时的800,000澳元市场价值不用于计算新的成本基础。

正确计算为：

$500,000 × 50% = $250,000

关键点： 投资出租房转为自住房时，一般不需要在转换当天进行CGT市场估值。部分自住房豁免按照持有天数计算，而不是按照不同期间物业实际升值的金额计算。

3. 六年离家豁免规则——什么时候需要估值？

根据ITAA 1997第118-145条，业主搬离原自住房后，可以选择在符合条件的情况下，继续将该物业视为其自住房，用于资本利得税计算。

如果物业在搬离后出租，该规则通常允许业主在符合条件的离家期间，继续将其视为自住房，最长六年。

如果物业在该期间内出售，并且符合自住房全额CGT豁免条件，则不需要为了计算资本利得税而进行市场估值。

但是，如果业主在此期间购买并搬入另一套自住房，情况就有所不同。

案例C——购买新自住房后，选择终止原物业的六年豁免

Leo于2016年购买一套住宅，并将其作为自住房。

2020年，他搬离该物业并将其出租。当时物业的市场价值为800,000澳元。

Leo选择适用六年离家豁免规则，继续将原物业视为其自住房。

2024年，Leo购买并搬入另一套物业，并选择从该年开始，将新物业作为其自住房。

Leo继续持有原来的出租物业，直到2028年以1,200,000澳元出售。

假设适用第118-192条，原物业在2024年之前仍被视为Leo的自住房，且两个出租阶段的天数相同。

第一步——确定CGT成本基础

市场价值重置发生在2020年，即物业首次用于产生收入时。

CGT成本基础：$800,000

第二步——计算总资本利得

$1,200,000 − $800,000 = $400,000

第三步——计算部分自住房豁免

• 2020–2024年：根据六年离家豁免规则，原物业仍被视为Leo的自住房，共四年。
• 2024–2028年：原物业不再被视为其自住房，共四年。

应税比例：

4 ÷ 8 = 50%

应税资本利得：$400,000 × 50% = $200,000

以上金额尚未考虑其他成本基础调整及可能适用的CGT折扣。

为什么不能使用2024年的市场价值？

虽然物业在2020年至2024年期间，从800,000澳元升值至1,100,000澳元，但六年离家豁免规则并不会将CGT估值日期从2020年推迟至2024年。

部分自住房豁免是按照相关持有天数计算，而不是按照各个期间物业实际升值的金额计算。

因此，本案例的应税资本利得为200,000澳元，而不是2024年至2028年期间实际升值的100,000澳元。

关键点： 六年离家豁免规则可以在出租期间保留原物业的自住房CGT豁免资格，但不会改变第118-192条规定的市场价值重置日期。

4. CGT物业市场估值报告的要求

如果适用第118-192条，业主应取得可靠的物业市场估值，以确定物业首次用于产生收入当天的市场价值。

合适的估值报告通常应包括：

• 估值基准日期： 物业首次用于产生收入的日期。该日期可能是物业首次真正可供出租的日期，而不一定是租客实际入住的日期。
• 物业资料： 物业地址、土地面积、建筑物特征及估值日期时的物业状况。
• 市场价值： 明确列示物业市场价值，并通过可比物业成交记录及适当的估值方法提供支持。
• 估值师资料： 估值师姓名、专业资格、报告日期及重要假设。

是否必须由持牌专业估值师出具报告？

税法并没有普遍规定，所有第118-192条下的估值都必须由Certified Practising Valuer（CPV，认证执业估值师）出具。

不过，由具备专业资格的独立物业估值师编制的报告，通常能够提供更可靠的CGT估值证据。

房地产中介提供的价格评估，或网上自动生成的物业估值，可能缺乏足够的支持证据，尤其是在涉及较大资本利得的情况下。

可以补做以前年度的估值报告吗？

可以。

如果物业在数年前已开始出租，估值师仍可根据当时的市场交易记录及物业状况，编制追溯性市场估值报告（Retrospective Valuation）。

例如，物业于2020年首次出租，但直到2026年才出售，业主仍可以取得以2020年为估值基准日期的追溯性估值报告。

不过，通常建议在物业转换用途时尽早进行估值，以便保存完整的历史资料和市场证据。

5. 实务检查清单

在计算CGT或安排物业估值前，业主应确认：

• 物业最初是自住房还是投资出租房。
• 物业首次用于产生收入的日期。
• 是否适用第118-192条的市场价值重置规则。
• 六年离家豁免规则是否能够提供全部或部分CGT豁免。
• 在离家期间是否购买了新的自住房。
• 应采用市场价值重置还是按持有时间比例计算部分豁免。
• 原始购置成本、物业改善支出、符合条件的持有成本及出售费用是否已正确计入成本基础。

结论

自住房与投资出租房之间的用途转换，并不一定需要进行市场估值。

自住房 → 投资出租房： 如果符合第118-192条的条件，通常需要以物业首次用于产生收入时的市场价值重新确定CGT成本基础。

投资出租房 → 自住房： 一般保留原始成本基础，并按照持有时间比例计算部分自住房CGT豁免。

六年离家豁免规则可以让原自住房在出租期间继续享有自住房CGT豁免，但如果适用第118-192条，该规则不会改变市场价值重置的日期。

正确理解这些规则，有助于业主避免不必要的估值费用，以及错误的资本利得税计算。

参考资料

• 《1997年所得税评估法》（Income Tax Assessment Act 1997），第118-110、118-145、118-185及118-192条。
• 澳大利亚联邦立法登记处——1997年所得税评估法
• ATO——将自住房用于出租或经营业务（Using your home for rental or business）
• ATO——资产市场估值（Market valuation of assets）

本文仅提供一般税务信息。实际资本利得税计算取决于纳税人的具体情况、适用法律及准确的物业持有日期。